代書在二胎案件裡到底做了什麼？地政士的七項法定與實務工作

「代書費要一萬，可以不要嗎？」這是承辦時最常聽到的問題。要回答它，得先講清楚地政士在一件二胎案子裡實際做了哪些事——因為多數人以為那只是跑腿費。

一、產權調查：從謄本開始的第一道防線

案子進來的第一件事是調閱第一類謄本與地籍圖，確認三件事：所有權人是誰、有幾個、是分別共有還是公同共有；他項權利部已經有哪些抵押權、擔保金額多少；註記事項有沒有查封、假扣押、預告登記、信託登記。

這一步決定了案子能不能做。實務上有相當比例的案件在這裡就發現問題——早年清償完卻沒辦塗銷的舊設定、繼承後未分割的公同共有、或者屋主自己都不知道的預告登記。早發現的成本是幾百元的謄本費，晚發現的成本是整個流程重來。

二、身分與意思表示的確認

地政士必須確認到場的人就是所有權人本人，並且是在了解內容的狀態下同意設定。這聽起來像形式，但它是防範冒名與脅迫的關鍵一關。

實務上會核對身分證正本、對照謄本上的登記資料，並且當面詢問借款用途與還款規劃。如果發現當事人明顯不了解自己在簽什麼，或者現場有人代為回答，這是必須暫停的訊號。

三、契約審閱

審的是幾個具體項目：年利率有沒有寫、是否超過民法第 205 條的年利率 16% 上限；本金金額與實際撥款金額是否一致（有沒有預扣）；費用項目是否逐項列明；違約與提前清償條款的內容；本票金額是否等於借款本金。

這些條款平常看起來都差不多，但出事時就是它們在決定當事人的處境。

四、設定登記的文件製作與送件

抵押權設定登記需要製作土地登記申請書、抵押權設定契約書，備齊權狀、印鑑證明、身分證明等文件，向房屋所在地的地政事務所送件。

這一步有專業判斷在裡面：設定金額怎麼抓（一般是本金的 1.2 倍，涵蓋利息與違約金的擔保範圍）、存續期間怎麼定、清償日期怎麼寫。填錯會被退件，退件就是時間。

五、順位的確認

二胎的核心是「第二順位」。地政士要確認設定完成後，登記次序確實排在原一胎之後，而不是出現順位混亂。

特別要留意的情況是一胎正在辦轉貸。一胎的抵押權正在塗銷與重設之間，這時候送二胎的件，順位會出問題。專業的做法是先確認一胎狀態，排開時程再送。

六、對保見證

簽約當下地政士在場，見證雙方的意思表示，確認沒有空白文件被簽署、確認當事人拿到契約正本。這一項的價值在爭議發生時才會顯現——有第三方專業人員見證的簽約，證明力完全不同。

七、登記完成後的交付與塗銷

領回設定完成的他項權利證明書，交付給債權人。將來清償完畢時，再辦理抵押權塗銷登記，讓謄本恢復乾淨。

塗銷這一步很多人會忘記。還完錢一定要辦塗銷，否則謄本上的設定會一直掛著，影響將來的買賣或再貸款。

所以代書費省得掉嗎

法律上抵押權設定登記可以自己辦，不強制委任地政士。但實務上幾乎沒有人這麼做，原因不只是麻煩，而是您省下的是費用，承擔的是風險。

民間借貸糾紛的案例裡，有相當比例的共同特徵是：沒有地政士、簽了空白文件、契約沒寫年利率、本票金額與借款金額不符。這幾件事只要有專業人員在場，幾乎不會發生。

合理的代書費行情是 6000 到 12000 元，含前述所有工作。這個金額對照它擋掉的風險，是整個案子裡性價比最高的一筆支出。

怎麼確認對方是真的地政士

請對方出示地政士證書，記下姓名與證書字號，到內政部地政司的地政士查詢系統核對是否為開業中。這件事花三分鐘，卻是您最容易做的一次查證。

富貸本身就是以代書視角承辦二胎，產權調查、契約把關、設定登記全程由執業地政士負責。您要查證我們的資格，我們主動提供。